Geschäftsveräußerung im Ganzen bei nur teilweise unternehmerisch weiter genutzter Immobilie – Anmerkung zu den BFH-Urteilen vom 6.7.2016 XI R 1/15 und vom 24.2.2021 XI R 8/19
Von Dipl.-Kfm. StB Axel Jansen, Neuss (Fn 1 - alle Fußnoten am Ende des Beitrags)
Die nachfolgende Urteilsanmerkung befasst sich zunächst mit dem o.g. BFH-Urteil aus 2016 (Fn 2), das sich mit der umsatzsteuerlichen Behandlung des Verkaufs eines Geschäftsgebäudes auseinandersetzt, in dem vor der Veräußerung mehrere Mietverhältnisse bestanden hatten, von denen jedoch nicht alle vom Erwerber übernommen wurden. Am Ende dieses Beitrages wird auf das Urteil des BFH vom 24.2.2021 eingegangen, das einen ähnlichen Sachverhalt betrifft und zum gleichen Ergebnis kommt, jedoch ein paar zusätzliche umsatzsteuerlich interessante Aspekte beleuchtet.
Hintergrund des Urteils aus 2016: Das Erdgeschoss des Gebäudes nutzte der Erwerber für eigengewerbliche Zwecke, der zuvor bestehende Mietvertrag 1 mit dem Ehemann der Veräußerin wurde nicht übernommen. Die übrigen Mietverhältnisse mit den gewerblichen Mieter C und D wurden fortgeführt. Fraglich war die umsatzsteuerliche Behandlung des Verkaufs als entweder insgesamt steuerfreier Grundstücksumsatz (was Vorsteuerkorrekturen zu Lasten der Verkäuferin auslöst) oder als zumindest teilweise Geschäftsveräußerung im Ganzen, die insoweit keine Nachteile auf Verkäuferseite nach sich zieht.
Nachfolgend werden die Unterschiede in der umsatzsteuerlichen Behandlung von umsatzsteuerfreien Grundstücksverkäufen und nicht steuerbaren Geschäftsveräußerungen bezogen auf den urteilsfall dargestellt.
Bei der Veräußerung des Gebäudes an den Erwerber wurden keine ausdrücklichen Regelungen zur umsatzsteuerlichen Behandlung in den Kaufvertrag aufgenommen. Da anscheinend keine USt in Rechnung gestellt wurde (nach heutiger Rechtslage käme die Verlagerung der Steuerschuldnerschaft auf den Käufer nach § 13b UStG zum Tragen, worauf in der Rechnung hinzuweisen ist) und auch kein Verzicht auf die USt-Befreiung für den Umsatz ausgesprochen wurde, ging das Finanzamt von einer umsatzsteuerfreien Lieferung des Grundstücks aus.
Der Nachteil eines ust-freien Verkaufs ist, dass Vorsteuern, die der Verkäufer innerhalb der letzten 10 Jahre vor Veräußerung abgezogen hat, zeitanteilig an das Finanzamt zurückgezahlt werden müssen. Dies kann zu erheblichen finanziellen Schäden führen, die entweder durch die Option zur USt-Pflicht vermieden werden können oder die der Verkäufer normalerweise im Kaufpreis berücksichtigen würde, wenn dies wirtschaftlich durchsetzbar ist.